Em 4 de agosto do corrente ano, foi publicada a Lei nº 15.484/26, que regulamentou o regime de relevância das questões de direito infraconstitucional para admissão de recursos no Superior Tribunal de Justiça. A inovação legislativa parte da premissa de que o ordenamento jurídico oferece ao jurisdicionado o duplo (e não triplo) julgamento dos casos. Nunca é demais recordar que o duplo grau de jurisdição decorre da previsão constitucional não literal (art. 5º, LV, da CF), bem como da Convenção Americana sobre Direitos Humanos (art. 8, item “2”, “h”) e, sobretudo, da organização do Poder Judiciário.

 

Ocorre que a prática jurídica consagrou, às avessas, o Superior Tribunal de Justiça como uma espécie de terceira instância, imputando à Corte Cidadã o dever de revisar as decisões dos tribunais recursais. Nesse sentido, a inovação legislativa busca alterar o espectro de atuação do STJ: da Corte Revisora para a Corte de Precedentes.

 

Detida análise da Lei nº 15.484/26 permite compreender a criação de um filtro de relevância que cria dois caminhos para o recurso especial submetido à Corte: o julgamento ordinário, de eficácia limitada às partes envolvidas na lide, e a criação de precedentes vinculantes, voltada à uniformização jurisprudencial e de ampla eficácia.

 

Cumpre ressaltar que o operador do direito deve indicar, em tópico apartado, a relevância da questão suscitada no recurso especial, fazendo-se aqui a necessária observação quanto às hipóteses constitucionalmente definidas como relevantes (art. 105, § 3º, I a VI, da Constituição). A falha na indicação da relevância levará fatalmente ao não conhecimento do especial (art. 1.035-A do CPC).

 

A inovação legislativa altera a forma como o empresário e seu advogado devem pensar a estratégia recursal. Para além de apenas conferir se a decisão do tribunal recursal está de acordo com o ordenamento jurídico, será necessário avaliar se existe alguma questão de direito infraconstitucional que justifique a atuação do Superior Tribunal de Justiça e se essa relevância pode ser demonstrada de forma objetiva e fundamentada. O recurso especial, a partir da vigência da Lei nº 15.484/26, passará a exigir uma seleção mais cuidadosa de argumentos para ser admitido pela Corte.

 

Por outro lado, o conhecimento prévio da possibilidade de formação de precedente sobre o caso concreto abre uma janela de possibilidades ao interessado em firmar novas teses. Tendo prévio conhecimento sobre a viabilidade de formar jurisprudência vinculante a respeito da matéria submetida ao rito dos temas relevantes, o operador pode litigar estrategicamente, arquitetando e conduzindo o caso com o intuito de fazê-lo de modelo para julgamentos futuros.

 

O mesmo raciocínio vale para a tese contrária: ao menos em termos hipotéticos, é válido admitir que há determinados temas sobre os quais não é vantajoso permitir a criação de precedente. A litigância estratégica e a autocomposição tempestiva podem servir como hábeis ferramentas para evitar jurisprudência indesejada.

 

Sobre esse ponto, vale sublinhar a nova redação do art. 932, IV, “b”, do CPC, que autoriza o relator a negar provimento a recurso que contrarie acórdão proferido pelo STJ em julgamento de recursos especiais com a relevância do direito infraconstitucional reconhecida.

 

Nesse contexto, a implementação do filtro representa mais do que uma alteração nos requisitos formais do recurso especial. Além da necessidade de criar um tópico específico sobre a relevância da questão discutida, a inovação legislativa revela a tentativa de adequar a atuação do STJ à elaboração de precedentes vinculantes. Para o empresário, compreender essa mudança será importante não apenas para decidir quando recorrer, mas especialmente para identificar o quão vantajoso será o futuro precedente.

 

O papel do advogado, sobretudo em tempos de mudanças legislativas, é estar ao lado do cliente, atualizar-se constantemente, identificar e antecipar riscos, garantindo que o empresário goze das melhores soluções jurídicas aplicadas ao seu caso. Em um sistema cada vez mais orientado pela formação de precedentes, essa atuação também exige identificar quais decisões podem produzir efeitos para além do processo e antecipar seus possíveis impactos sobre a atividade empresarial.

 

Por Alexandre Júnior.

Receber uma herança geralmente está associado à ideia de receber bens. Entretanto, a sucessão hereditária nem sempre representa apenas um acréscimo patrimonial: herdar também pode significar assumir obrigações, responsabilidades e consequências jurídicas que vão muito além da simples aquisição de patrimônio.

 

Com o falecimento, ocorre a transmissão imediata da herança aos herdeiros. Isso significa que bens, direitos e obrigações deixados pelo falecido passam, desde logo, aos sucessores. Até que seja realizada a partilha, porém, os herdeiros passam a ser, em conjunto, titulares do patrimônio hereditário, formando uma espécie de condomínio sobre os bens da herança.

 

Embora a transmissão ocorra imediatamente com a morte, ninguém é obrigado a permanecer na sucessão. O herdeiro deve aceitar ou renunciar à herança.

 

A aceitação pode ser expressa, quando realizada por meio de declaração formal, ou tácita, quando resulta da prática de atos que demonstram a intenção de assumir a condição de herdeiro. São exemplos, conforme as circunstâncias, a utilização exclusiva de bens da herança, a administração do patrimônio ou a cobrança de créditos deixados pelo falecido.

 

Uma vez aceita, a herança não pode mais ser recusada posteriormente.

 

A renúncia, por sua vez, exige formalidade específica: deve ser realizada por escritura pública ou por termo judicial. Assim como a aceitação, uma vez formalizada, a renúncia é irrevogável.

 

É importante destacar que tanto a aceitação quanto a renúncia recaem sobre a totalidade da herança. O herdeiro não pode, simplesmente, escolher quais bens deseja receber e quais pretende recusar.

 

A escolha entre aceitar ou renunciar à herança produz importantes efeitos patrimoniais e tributários.

 

Aceitação da herança

 

Quando a herança é aceita, o herdeiro passa a integrar definitivamente a sucessão. Isso não significa, contudo, que ele responda pessoalmente por todas as dívidas deixadas pelo falecido.

 

A responsabilidade do herdeiro pelas obrigações do falecido é limitada ao valor dos bens que compõem a própria herança. Em outras palavras, o patrimônio pessoal do herdeiro não deve ser utilizado para pagar dívidas que ultrapassem o valor do patrimônio herdado.

 

No inventário, a transmissão dos bens aos herdeiros está sujeita ao pagamento do ITCMD — Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, calculado de acordo com a legislação do Estado competente e sobre o respectivo quinhão hereditário.

 

Renúncia da herança

 

A renúncia, ainda que seja um ato de “abrir mão” dos bens, também produz consequências patrimoniais e tributárias, sendo necessário observar como ela é realizada.

 

Na chamada renúncia abdicativa, o herdeiro simplesmente abre mão da herança, sem indicar quem deverá receber o seu quinhão. Nesse caso, sua parcela retorna ao monte mor e será destinada aos demais sucessores conforme as regras da sucessão.

 

Em regra, a renúncia abdicativa não é considerada uma transmissão do patrimônio do herdeiro para uma pessoa determinada e, por isso, não caracteriza uma doação.

 

Situação diferente ocorre quando o herdeiro manifesta a intenção de transferir seu quinhão para uma pessoa específica. Embora muitas vezes essa operação seja chamada de “renúncia translativa”, tecnicamente, trata-se de uma transferência ou cessão de direitos hereditários, e não de uma simples renúncia.

 

Nessa hipótese, podem surgir consequências tributárias distintas, inclusive a possibilidade de incidência de imposto sobre a transmissão causa mortis e, posteriormente, sobre a transferência gratuita dos direitos ao beneficiário, conforme a estrutura jurídica adotada e a legislação estadual aplicável.

 

Por essa razão, a chamada “renúncia translativa” exige atenção especial. Dependendo da forma como o ato é realizado, pode haver discussão sobre a ocorrência de duas transmissões patrimoniais: primeiro, do falecido para o herdeiro, em razão da morte; e, depois, do herdeiro para o beneficiário, em razão da transferência de seus direitos hereditários.

 

A aceitação e a renúncia da herança, portanto, não representam apenas uma escolha entre receber ou não receber bens.

 

A aceitação consolida a posição do herdeiro na sucessão e produz efeitos patrimoniais, inclusive em relação às dívidas deixadas pelo falecido, sempre dentro dos limites da herança.

 

A renúncia abdicativa, por outro lado, afasta o herdeiro da sucessão e faz com que seu quinhão seja redistribuído conforme as regras sucessórias, sem que isso represente, em regra, uma doação para pessoa determinada.

 

Já a chamada renúncia translativa deve ser analisada com cautela, pois, quando há transferência dos direitos hereditários para um beneficiário específico, podem surgir efeitos patrimoniais e tributários próprios de uma cessão ou doação.

 

Assim, antes de aceitar ou renunciar a uma herança, é fundamental analisar não apenas o valor dos bens deixados pelo falecido, mas também a existência de dívidas, a composição do patrimônio, a posição dos demais herdeiros e os efeitos tributários da operação.

 

A solução juridicamente adequada dependerá da forma como o ato é praticado, da intenção do herdeiro, da composição do acervo hereditário, da existência de obrigações deixadas pelo falecido e da legislação estadual aplicável ao ITCMD.

 

 

Por Lucas Mastalir Lamberti

Foi sancionada a Lei nº 15.479/2026, que altera o Código de Processo Civil para permitir a transferência automática, mês a mês, do valor da pensão alimentícia diretamente da conta do devedor para a conta do credor, sem necessidade de nova ação judicial a cada atraso. O mecanismo, que já vem sendo chamado de “Pix dos alimentos”, promete agilizar o pagamento de pensões, mas também traz um novo e importante ponto de atenção para quem exerce atividade empresarial como Empresário Individual, a possibilidade de bloqueio automático de contas, inclusive as usadas no dia a dia do negócio.

 

A lei entra em vigor em julho de 2027, mas o momento de entender as mudanças e se organizar é agora.

 

O que muda na prática?

Pela nova regra, o credor de alimentos pode pedir ao juiz que determine, no processo de conhecimento ou cumprimento de sentença, a transferência automática mensal do valor devido. A partir dessa decisão:

• a instituição financeira do devedor é instruída, por sistema eletrônico gerido pelo Banco Central, a debitar e transferir o valor da pensão diretamente para a conta do credor, na data definida;
• o devedor pode indicar qual conta prefere que seja usada para o débito, mas isso não impede a transferência automática;
• o banco informa periodicamente ao juízo o cumprimento (ou não) das transferências, com valores e datas.

Ou seja, deixa de ser necessário ajuizar uma execução a cada mês de atraso, o próprio sistema bancário passa a operacionalizar o pagamento, sob supervisão do Poder Judiciário e do Banco Central.

 

Por que o risco recai especificamente sobre o Empresário Individual?

O ponto mais sensível da lei está no que acontece quando não há saldo suficiente na conta indicada para o débito automático. Nessa hipótese, a instituição financeira comunica o fato à autoridade supervisora do sistema financeiro, que passa a tornar indisponíveis outros ativos financeiros do devedor, como dinheiro em conta e aplicações, limitados ao valor da dívida em atraso.

 

A lei é expressa em um ponto que merece atenção redobrada: os ativos financeiros do empresário individual podem ser tornados indisponíveis automaticamente, mesmo quando afetados à atividade empresarial. Isso ocorre porque o Empresário Individual não tem personalidade jurídica separada da pessoa física, patrimônio pessoal e patrimônio do negócio são, para fins legais, a mesma coisa. Assim, a conta usada para pagar fornecedores, folha ou insumos pode ser bloqueada por uma dívida de pensão alimentícia do titular, comprometendo diretamente o caixa da operação.

 

O cenário é diferente para quem já opera por meio de uma sociedade devidamente constituída (sociedade limitada, S/A, sociedade limitada unipessoal, entre outras). Como a sociedade tem personalidade jurídica própria, a regra geral é que uma dívida pessoal de pensão alimentícia de um sócio não alcança automaticamente o caixa da empresa. Isso só ocorreria em situações excepcionais de desconsideração da personalidade jurídica, que exigem processo próprio e não são automáticas como no caso do Empresário Individual.

 

Além disso, se o executado não se manifestar ou tiver sua manifestação rejeitada, a indisponibilidade se converte automaticamente em penhora, com transferência do valor ao credor em até 24 horas. O prazo para o devedor se manifestar é de apenas 5 dias, o que exige reação jurídica rápida para evitar a perda definitiva dos valores bloqueados indevidamente.

 

O que fazer desde já?

Antecipar-se a esse novo cenário é a melhor forma de proteger o caixa e a continuidade do negócio, especialmente para quem opera como Empresário Individual. A avaliação da estrutura societária mais adequada, a organização das contas bancárias e a definição de medidas para uma eventual indisponibilidade exigem uma análise jurídica individualizada.

 

A automatização da cobrança de pensão alimentícia é positiva para milhares de famílias, mas também traz impactos relevantes para quem atua como Empresário Individual, especialmente no que diz respeito à proteção e à organização patrimonial. Por isso, compreender os efeitos da nova legislação antes de sua entrada em vigor permite identificar riscos e adotar as medidas necessárias com maior segurança.

 

Por Patrícia Netto

O ambiente corporativo brasileiro atravessa uma transformação profunda. A antiga dicotomia entre “custos operacionais” e “bem-estar do colaborador” deu lugar a uma nova realidade, onde a responsabilidade social e a saúde ocupacional tornaram-se pilares essenciais da governança corporativa e do ESG (Environmental, Social, and Governance). É neste cenário que surge a Lei nº 15.377, de 2 de abril de 2026, alterando a Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) e impondo novas obrigações diretas aos empregadores.

 

A nova legislação não deve ser lida apenas como mais uma norma acessória; ela representa um desafio jurídico que exige das empresas uma revisão imediata de seus processos internos. Para gestores e diretores de RH, o não cumprimento destas disposições não acarreta apenas riscos administrativos, mas abre precedentes para uma exposição indesejada perante a fiscalização do trabalho e o Judiciário Trabalhista.

 

A essência da Lei nº 15.377/2026 reside na criação de um "dever ativo de informar" e "promover ações afirmativas". O novo art. 169-A da CLT não deixa margem para interpretações passivas: a empresa torna-se, legalmente, um agente de disseminação de informações de saúde pública. Além disso, o reforço trazido ao Art. 473 da CLT, relativo à dispensa remunerada para a realização de exames preventivos, conecta diretamente o dever de informar à gestão do absenteísmo e do contrato de trabalho.

 

A grande armadilha para as empresas reside na falta de comprovação. No direito do trabalho, o que não está documentado não existe. O risco jurídico aumenta exponencialmente quando a empresa, embora possua a intenção de cuidar de seus colaboradores, falha em institucionalizar e provar que está cumprindo o dever de orientação sobre vacinação, HPV e cânceres (mama, próstata e colo do útero).

 

Para que a empresa atenda conformidade estratégica com esta nova norma, é vital observar alguns critérios, tais como:

 

Política Interna: É essencial que a empresa disponha de uma política de saúde e bem-estar robusta e integrada, que não seja apenas um documento arquivado, mas um protocolo vivo que direcione as ações de toda a liderança.

 

Comprovação: A legislação exige que o empregador promova ações e informe o empregado. Isso exige a criação de processos internos que documentem, de forma inequívoca, a ciência do colaborador sobre seus direitos e a realização das campanhas de conscientização.

 

Liderança Ativa: É imperativo que os líderes estejam capacitados para lidar com essas solicitações de dispensa, evitando conflitos que possam gerar passivos trabalhistas.

 

O grande desafio não é apenas "comunicar", mas garantir que a empresa tenha resguardada a sua segurança jurídica frente a eventuais reclamações trabalhistas que utilizem o descumprimento desta nova lei como tese subsidiária.

 

A Lei nº 15.377/2026 é uma determinação de ação. Ignorar as exigências de adequação significa acumular um passivo de risco que poderá ser explorado em futuras demandas judiciais.

 

O custo da conformidade, quando planejado de forma estratégica por uma assessoria especializada, é infinitamente menor do que o custo de um contencioso trabalhista ou de uma autuação administrativa. A adequação à nova lei é uma oportunidade de demonstrar solidez organizacional e fortalecer a cultura de compliance.

 

Não espere uma fiscalização ou uma ação trabalhista para revisar seus processos internos. A hora de garantir a segurança jurídica é agora, sendo possível transformar essa obrigação legal em um diferencial de gestão, protegendo-se juridicamente enquanto valoriza seu ativo mais importante.

 

Na Charles Luís Ferreira Advogados as empresas encontram especialistas para estruturar a estratégia de adequação.

 

Por Diovani Colombo

A Reforma Tributária trará mudanças profundas na forma como as empresas administram seus tributos, e uma das mais relevantes é a implementação do chamado Split Payment. Embora o tema ainda seja tratado por muitos como uma questão exclusivamente fiscal, seus impactos ultrapassam a esfera tributária e alcançam diretamente o fluxo financeiro, os contratos, a gestão operacional e a própria estratégia empresarial. Em outras palavras, trata-se de uma transformação que exige preparação jurídica e organizacional muito antes de sua efetiva implementação.

 

De maneira simplificada, o Split Payment consiste em um sistema no qual o valor correspondente aos tributos incidentes sobre determinada operação deixa de transitar integralmente pelo caixa da empresa, sendo direcionado automaticamente ao Fisco no momento da liquidação do pagamento. A lógica é reduzir a inadimplência tributária e conferir maior segurança à arrecadação, mas, ao mesmo tempo, altera significativamente a dinâmica financeira das empresas, que precisarão conviver com uma nova forma de administração do capital de giro e dos créditos tributários.

 

Na prática, essa mudança exigirá uma revisão da forma como os negócios são estruturados. Empresas que hoje negociam prazos, descontos, parcelamentos ou políticas comerciais baseadas na disponibilidade imediata dos recursos financeiros precisarão reavaliar seus modelos de operação. A formação de preços, as projeções de caixa, os contratos com fornecedores e clientes, bem como a integração entre sistemas fiscais, financeiros e de faturamento, passarão a desempenhar um papel ainda mais relevante na sustentabilidade da atividade empresarial.

 

Do ponto de vista temporal, 2026 representa o período de preparação e testes da nova estrutura tributária, enquanto a cobrança efetiva da CBS e o início da implantação operacional do Split Payment são esperados a partir de 2027. A regulamentação, contudo, não estabeleceu uma data única e definitiva para que todas as empresas e operações passem a utilizar obrigatoriamente o sistema. O modelo será implementado de maneira gradual, em pelo menos duas etapas, conforme cronograma e procedimentos que ainda dependem de atos conjuntos da Receita Federal do Brasil e do Comitê Gestor do IBS.

 

Na primeira etapa, a adoção poderá ser facultativa e concentrada nas operações realizadas entre empresas submetidas ao regime regular do IBS e da CBS, em uma aplicação inicialmente direcionada ao ambiente B2B[1]. O escopo técnico divulgado para essa fase contempla boleto, Pix dinâmico, Pix automático, Pix estático, TED e transferências entre contas mantidas na mesma instituição financeira. Cartões de crédito e débito, cartões pré-pagos e vouchers também estão previstos na regulamentação, mas deverão ser incorporados em etapas posteriores. A transição geral da Reforma Tributária seguirá até 2032, com a substituição integral do ICMS e do ISS pelo IBS a partir de 2033.

 

Outro aspecto que merece atenção diz respeito à apropriação dos créditos tributários. O novo modelo tende a fortalecer a vinculação entre o recolhimento do tributo e o aproveitamento dos créditos, aumentando a importância da regularidade das operações e da conformidade fiscal dos participantes da cadeia econômica. Isso significa que a gestão de fornecedores, a análise documental das operações e a elaboração de contratos bem estruturados deixarão de representar apenas boas práticas de governança para se tornarem instrumentos efetivos de mitigação de riscos.

 

Nesse cenário, esperar pela entrada definitiva do novo sistema poderá representar um custo elevado. A adaptação não dependerá apenas de mudanças nos sistemas de gestão ou da atuação da contabilidade, mas também da revisão da estrutura jurídica que sustenta a atividade empresarial. Cláusulas contratuais relacionadas à tributação, responsabilidade entre as partes, forma de pagamento, reajustes, retenções e reequilíbrio econômico poderão demandar adequações para refletir a nova realidade trazida pela Reforma Tributária.

 

Por essa razão, o Split Payment deve ser encarado não apenas como uma inovação na arrecadação de tributos, mas como um tema estratégico de gestão empresarial. Empresas que iniciarem desde já um processo de diagnóstico preventivo estarão mais preparadas para reduzir impactos financeiros, evitar conflitos contratuais e implementar as mudanças necessárias de forma planejada.

 

Nesse contexto, a atuação preventiva do advogado empresarial ganha especial relevância, auxiliando o empresário na identificação dos riscos, na revisão de contratos, na adequação de processos internos e na construção de uma estrutura jurídica capaz de oferecer maior segurança durante a transição para o novo modelo tributário.

 

[1]B2B significa business to business ou "de empresa para empresa”.

Por João Dias

 

 

O sonho de ter um pedaço de terra, seja para morar, produzir ou simplesmente ter um refúgio de fim de semana, tem movimentado bastante o mercado imobiliário rural. Mas nem toda oferta vantajosa é o que aparenta: em muitos casos, a área anunciada não tem matrícula própria e faz parte de um imóvel rural maior, dividido informalmente entre vários compradores.

 

O resultado, na prática, costuma ser o mesmo: um contrato particular, um croqui do "seu pedaço de terra" e a promessa de que a documentação "sai depois". Em boa parte desses casos, ela nunca sai, porque a lei simplesmente não permite.

 

Contrato particular não substitui o registro da propriedade

No Brasil, a propriedade imobiliária é transferida mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o Art. 1.245 do Código Civil. Enquanto esse registro não ocorre, o vendedor continua sendo considerado proprietário perante terceiros, ainda que o comprador já tenha pago o preço e ocupado a área.

 

Isso não significa que o contrato particular seja inválido: ele pode gerar direitos e obrigações entre as partes. O problema surge quando o documento promete a entrega de um lote individualizado que, juridicamente, não existe e talvez não possa receber uma matrícula própria.

 

O nó jurídico: a Fração Mínima de Parcelamento (FMP)

Diferente do parcelamento urbano, regido pela Lei nº 6.766/1979 e por normas estaduais e municipais, a divisão de imóveis rurais segue a legislação agrária federal, sobretudo a Fração Mínima de Parcelamento (FMP): a menor área em que um imóvel rural pode ser desmembrado para fins de transmissão e abertura de nova matrícula.

 

A Lei nº 5.868/1972 veda a lavratura e o registro de atos que dividam o imóvel rural em área inferior à FMP ou ao módulo aplicável, prevalecendo a menor dessas áreas. Há exceções, como anexação a imóvel confrontante, regularização fundiária de interesse social e áreas incorporadas à zona urbana, mas todas dependem de requisitos próprios e não devem ser presumidas apenas com base na informação do vendedor.

 

Na prática, em muitos municípios a FMP corresponde a 2 hectares, mas o parâmetro exato varia conforme a região e os índices do INCRA, sendo indispensável confirmá-lo antes de qualquer negociação. Vale lembrar, ainda, que a FMP não se confunde com o módulo rural (que mede a área necessária à subsistência de uma família) nem com o módulo fiscal (parâmetro de classificação fixado por município): são conceitos relacionados, mas com funções distintas. Vale destacar que tramita no Congresso Nacional o Projeto de Lei nº 6.088/2023, que propõe unificar a FMP em 5.000 m² (0,5 hectare) para todo o país, o que reforça a importância de verificar a legislação vigente no momento de cada negociação, e não presumi-la com base em parâmetros antigos ou de outras regiões.

 

"Fração ideal" não é sinônimo de propriedade exclusiva

Outra situação frequente é a venda de uma fração ideal do imóvel, por exemplo, "5% de uma fazenda". A fração ideal é uma participação percentual sobre a totalidade da propriedade: quem a adquire passa a ser coproprietário do imóvel inteiro, junto com os demais titulares, e não dono exclusivo de um terreno específico, ainda que exista cerca, placa ou croqui identificando a área.

 

Quando uma gleba é dividida em diversos lotes com ruas internas, numeração e comercialização em série, mesmo divulgada como "condomínio rural" ou "associação de moradores", pode configurar-se um parcelamento do solo irregular, sujeitando os responsáveis a consequências administrativas, cíveis e, em certos casos, criminais.

 

Os riscos para quem compra sem verificar a situação registral

A aquisição de área sem matrícula própria costuma gerar dificuldades concretas: a impossibilidade de obter escritura e matrícula individual, e obstáculos para financiar, dar em garantia ou revender o imóvel com segurança.

 

É comum o vendedor apresentar CCIR, comprovante de pagamento de ITR ou registro no CAR como se fossem prova de propriedade daquele pedaço específico de terra. Não são: trata-se de cadastros administrativos, fiscais e ambientais, que não substituem a matrícula do Registro de Imóveis, único documento hábil a comprovar a titularidade do imóvel.

 

Há também o risco das dívidas do proprietário registral: enquanto a área permanecer em nome do vendedor, ela pode ser atingida por execuções, inventários ou disputas familiares. E a venda de frações ideais sem estrutura jurídica adequada tende a gerar conflitos entre os próprios compradores da mesma gleba, sobre limites, acessos e despesas comuns.

 

Por fim, merecem atenção as restrições ambientais (Áreas de Preservação Permanente, Reserva Legal, cursos d'água) e os custos de uma eventual regularização, que podem envolver georreferenciamento, aprovação municipal, licenciamento ambiental e atuação perante o Registro de Imóveis.

 

"A área já virou zona urbana": isso resolve o problema?

Não necessariamente. A incorporação à zona urbana pode, de fato, afastar a limitação da FMP, mas não transforma automaticamente as parcelas existentes em lotes regulares: ainda é preciso verificar zoneamento, dimensão mínima do lote, exigências ambientais e registro do parcelamento. A afirmação de que "a área já virou urbana" deve ser comprovada por documento, não presumida.

 

 

Conclusão

A compra de uma chácara ou de um sítio exige mais do que analisar preço, localização e características físicas da área. O fato de o terreno estar cercado, ter construções ou ser ocupado há anos não o torna, por si só, um imóvel juridicamente autônomo, e um contrato particular ou croqui não substituem a matrícula individual e o registro da aquisição.

 

Portanto, antes de assinar qualquer contrato ou efetuar o pagamento, conte com assessoria jurídica para uma due diligence imobiliária, com a análise da matrícula atualizada e a verificação, junto ao Registro de Imóveis, ao INCRA e aos demais órgãos competentes, da natureza jurídica da área negociada: imóvel autônomo, fração ideal ou simples direito de ocupação. Essa análise prévia identifica boa parte dos riscos da operação e evita que o problema surja somente depois da assinatura, poupando tempo, dinheiro e desgastes futuros.

 

Por Joseane Ramos