Mesmo sem perceber, a vida pessoal de um(a) empreendedor(a) e seus negócios estão profundamente conectados. Decisões matrimoniais refletem diretamente no patrimônio empresarial e, em certas situações, podem até comprometer a continuidade do negócio. Nesse contexto, a escolha do regime de bens não é apenas uma formalidade, mas uma medida essencial de planejamento patrimonial e segurança jurídica.

O Código Civil (Lei nº 10.406/2002), em seus artigos 1.658 a 1.688, prevê quatro regimes possíveis: comunhão parcial, comunhão universal, separação de bens e participação final nos aquestos. Quando não há pacto antenupcial, aplica-se automaticamente a comunhão parcial, em que apenas os bens adquiridos antes do casamento permanecem exclusivos, enquanto os adquiridos durante a união são partilháveis.

Esse modelo, tão comum, pode representar riscos para empresários(as). Ainda que a empresa tenha sido constituída antes do casamento ou união estável, os lucros, reinvestimentos e aquisições feitos durante a união podem ser considerados patrimônio comum.

Imagine o caso de um(a) empreendedor(a) que, mesmo tendo iniciado seu negócio antes do matrimônio, uma vez casado ou vivendo em união estável sob o regime da comunhão parcial de bens, decide expandir suas atividades, adquire imóveis com recursos provenientes da empresa e amplia sua participação societária.

Em caso de separação, apenas os bens adquiridos durante a união integram a meação e devem ser partilhados. Já no falecimento, conforme o Código Civil atualmente vigente, o cônjuge sobrevivente, embora não seja meeiro do patrimônio constituído antes do casamento, é considerado herdeiro necessário e concorre sobre esses bens com descendentes e ascendentes, o que pode incluir quotas ou ações da empresa. Importante destacar que o Projeto de Lei nº 4/2025, atualmente em tramitação no Senado, propõe modificar essa regra, retirando o cônjuge do rol de herdeiros necessários.

Mas é nesse ponto que o pacto antenupcial assume papel estratégico. O Código Civil, no artigo 1.653, determina que sua celebração ocorra por escritura pública, justamente para garantir validade e segurança jurídica. Esse instrumento permite que o casal defina um regime de bens adequado à sua realidade e estabeleça regras claras sobre a administração do patrimônio, dos lucros e das participações societárias.

Além disso, pode contemplar outras disposições relevantes, como a eleição de arbitragem ou mediação para solução de eventuais conflitos e até regras sucessórias, reforçando a previsibilidade e a harmonia patrimonial. Trata-se, portanto, de uma ferramenta que reduz incertezas e previne litígios futuros.

Ademais, após a celebração do casamento, é indispensável o registro do pacto antenupcial no primeiro domicílio em que o casal vai residir.

Porém, a elaboração desse pacto exige atenção técnica. Não se trata apenas de escolher entre os regimes previstos em lei, mas de adaptar as disposições às particularidades do(a) empresário(a), da estrutura da empresa e do histórico familiar. Nesse contexto, a consultoria jurídica especializada é decisiva para analisar a situação patrimonial e societária, identificar riscos e consequências e formular cláusulas personalizadas que assegurem equilíbrio entre a proteção da atividade empresarial e a segurança familiar.

A escolha do regime de bens e a celebração de um pacto antenupcial bem estruturado representam, portanto, medidas de prudência e de visão de longo prazo. Mais do que requisito formal, são instrumentos estratégicos de gestão patrimonial que permitem ao empresariado crescer com segurança, proteger a empresa contra vulnerabilidades e garantir estabilidade mesmo diante das mudanças da vida pessoal.

Na CLF Advogados, acompanhamos de perto as mudanças legislativas e oferecemos suporte jurídico especializado para que empreendedores(as) possam tomar decisões conscientes e seguras sobre seu futuro patrimonial e empresarial.

Por Ellen Joner

A gestão de pessoas transcendeu o departamento de recursos humanos e se tornou uma questão de governança estratégica. A ferramenta que surge é o compliance trabalhista, não como um custo ou uma burocracia, mas como um investimento fundamental na longevidade e na reputação da empresa.

O termo compliance ou programa de conformidade significa agir em conformidade, ou adequar-se para alcançar conformidade legal. No âmbito trabalhista, conforme esclarece a doutrina, notadamente a especialista Alexandra Candemil, em sua obra Compliance Trabalhista: Política de Sanções Disciplinares e a Justa Causa, trata-se do esforço estruturado e contínuo para garantir que a empresa, seus líderes e colaboradores observem integralmente:

1. A Legislação federal, estadual e municipal.
2. As Normas Coletivas (Convenções e Acordos Coletivos).
3. As Políticas Internas, Códigos de Ética e Procedimentos da empresa.

O objetivo vai além de evitar processos e multas. É mitigar riscos sistêmicos, promover uma cultura de ética, respeito e transparência, e, fundamentalmente, assegurar a sustentabilidade do capital humano da empresa. Um programa eficaz atua como uma blindagem estratégica, antecipando problemas e fortalecendo a credibilidade perante stakeholders, investidores e órgãos de fiscalização.

A implementação de um Programa de Compliance Trabalhista não é um projeto pontual, mas um processo cíclico e dinâmico que deve ser totalmente integrado à cultura da organização. Sua solidez se apoia em pilares bem definidos:

1. O Comprometimento da Alta Administração

O programa nasce com o apoio irrestrito da alta administração da empresa. Os líderes devem ser os primeiros a dar o exemplo, demonstrando que a ética e a conformidade são valores inadiáveis e prioridades absolutas da empresa. Sem isso, qualquer iniciativa será uma mera formalidade.

2. Avaliação e Mapeamento de Riscos

O programa deve começar com uma auditoria para identificar as vulnerabilidades específicas da sua operação. Onde estão os maiores riscos? Na gestão de horas extras? No controle de segurança e saúde no trabalho (NRs)? Na contratação de terceiros? O mapeamento deve ser personalizado e focar nas áreas de maior exposição.

3. Códigos e Políticas de Conduta

Com os riscos mapeados, é preciso estabelecer regras claras. Isso inclui a elaboração de um Código de Conduta robusto e de Políticas Setoriais (como a Política Antidiscriminação, de Uso de Mídias Sociais e de Regras de Terceirização). Esses documentos devem ser acessíveis, objetivos e refletir o compromisso da empresa com a legalidade e a ética.

4. Treinamento e Comunicação

O sucesso do programa está no treinamento contínuo para todos os níveis hierárquicos, do “chão de fábrica” à liderança. O treinamento transforma as normas em comportamento, garantindo que as políticas sejam compreendidas, internalizadas e aplicadas no dia a dia.

5. Canais de Denúncia e Investigação Interna

Um programa de compliance saudável precisa de um termômetro para medir sua eficácia. O Canal de Denúncia deve ser:

• Independente e gerido por uma equipe treinada.
• Confidencial e seguro, garantindo o não retrocesso a quem reporta de boa-fé.

As denúncias devem ser prontamente investigadas por meio de procedimentos internos padronizados e imparciais, culminando na aplicação de medidas disciplinares justas e proporcionais, conforme o caso.

6. Monitoramento e Auditoria Contínua

O programa de conformidade não é um ponto de chegada, mas uma jornada de melhoria contínua. O programa deve ser auditado periodicamente para verificar sua efetividade. As auditorias (internas ou externas) avaliam se os controles estão funcionando e se as políticas estão sendo seguidas, permitindo ajustes em resposta às alterações sociais, novas legislações ou mudanças no ambiente de negócios.

Portanto, o programa de conformidade (compliance) é uma estratégia e um investimento de longo prazo para a moderna Governança Corporativa, transcendendo a mera observância legal. A sua eficácia reside na aplicação de uma metodologia contínua e dinâmica, que integra seis pilares essenciais à cultura da organização.

O programa nasce com o comprometimento da alta administração (1), que estabelece o tom ético, seguido pelo mapeamento de riscos (2) para identificar vulnerabilidades específicas da operação. Tais riscos são mitigados pela elaboração de códigos e políticas de conduta (3) claras, as quais são disseminadas e internalizadas por meio de treinamento e comunicação (4) constantes, transformando normas em comportamentos cotidianos.

A saúde e a transparência do sistema são garantidas pela manutenção de canais de denúncia e investigação interna (5) confidenciais e imparciais, essenciais para aferir a temperatura ética da empresa e aplicar medidas disciplinares justas. Por fim, o ciclo se fecha com o monitoramento e auditoria contínua (6), garantindo que o programa se mantenha efetivo, resiliente e adaptável às constantes evoluções do ambiente legal e de negócios.

Ao implementar e manter o virtuoso, a empresa não só estabelece uma blindagem estratégica contra o passivo trabalhista e multas, mas, principalmente, fomenta uma cultura de respeito e transparência, assegurando a longevidade do seu capital humano e elevando sua credibilidade perante todos os stakeholders. O Compliance Trabalhista é, portanto, o alicerce fundamental para uma gestão de pessoas ética e uma governança verdadeiramente responsável.

Por Diovani Colombo

Com o avanço da tecnologia, e a implementação da Lei Geral de Proteção de Dados, a segurança de dados sensíveis tornou-se assunto essencial para a valoração das empresas.

Para garantir transações comerciais lucrativas, a organização precisa demonstrar preocupação contínua e ininterrupta com a proteção de dados. 

Isso porque, nas discussões sobre governança, segurança da informação e responsabilidade empresarial, a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD – Lei nº 13.709/2018) reforçou a necessidade de adaptação das empresas às novas exigências legais, ao mesmo tempo em que demonstrou a relação entre proteção de dados e valoração organizacional.

A LGPD traz a definição de dados sensíveis como aqueles que revelam informações pessoais de natureza íntima. Sob este viés, por apresentarem maior potencial de discriminação e risco ao titular, é exigível maior nível de tratamento e atenção.

Assim, a depender da utilização desses dados, essa situação deixa de ser apenas uma questão operacional e se torna um imperativo legal, no qual a violação pode gerar penalidades, incluindo multas, infração e até mesmo bloqueio de banco de dados. A jurisprudência brasileira já reflete as graves consequências financeiras e reputacionais para empresas que negligenciam essa proteção, transformando o risco abstrato em um passivo concreto e judicialmente reconhecido.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por exemplo, tem consolidado o entendimento de que a responsabilidade das empresas por vazamentos é objetiva. Em decisões recentes, como no REsp 2.121.904, o STJ estabeleceu que o vazamento de dados sensíveis gera dano moral presumido, ou seja, não precisa ser provado pela vítima, obrigando a empresa a indenizar o consumidor pelo simples fato da exposição indevida.

Desta forma, no cenário tecnológico atual, a segurança da informação deixou de ser apenas uma função técnica tornando-se um ativo estratégico. Empresas que adotam políticas robustas de proteção de dados demonstram compromisso e responsabilidade. Na era digital, a proteção de dados sensíveis é não apenas uma exigência legal, mas um indicador diretamente ligado ao valor econômico das empresas. A LGPD promove um ambiente de responsabilidade e transparência, o qual organizações que investem em segurança da informação caminham à frente, conquistando competitividade, confiança e sustentabilidade.

Assim, a conformidade com a LGPD deve ser entendida não como custo, mas como investimento essencial para o crescimento, a reputação e a valoração empresarial no mercado atual.

A exemplo disso, imagine uma empresa que pretende atrair investidores e passa por um processo de Due Diligence¹. Durante a análise, identifica-se que ela não possui políticas adequadas de proteção de dados, e, ainda, apresenta vulnerabilidades no tratamento de informações sensíveis. Analisadas essas informações, o potencial investidor reduz significativamente o valor proposto para a aquisição, justificando os riscos analisados.

Essa situação hipotética, evidencia como a ausência de conformidade com a LGPD pode impactar diretamente o valor de mercado e comprometer futuras oportunidades comerciais.

A LGPD, portanto, promove um ambiente de responsabilidade e transparência. Organizações que investem em segurança da informação caminham à frente, conquistando competitividade e confiança. Nesse cenário, a conformidade com a lei deve ser compreendida não como um custo, mas como um investimento indispensável para o crescimento, a reputação e a valoração empresarial no mercado atual.

Para isso, uma consultoria especializada é fundamental na análise de riscos, na proteção de dados e na valorização comercial da empresa, além da elaboração de contratos, termos de uso, políticas de privacidade e termos de consentimento

Sem essas medidas de proteção, a exposição crescente de dados sensíveis na internet aumenta significativamente a possibilidade de danos. Até porque a confiança é um dos maiores diferenciais competitivos.

¹Due Diligence é o processo de investigação, análise e auditoria detalhada de informações e documentos de uma empresa ou ativo, realizado por potenciais compradores, investidores ou parceiros antes de concretizar uma transação (M&A, investimento, etc.). Visa identificar riscos, passivos, contingências e confirmar informações relevantes para tomadas de decisão.

Referências:

BRASIL. LEI No 13.709, DE 14 DE AGOSTO DE 2018. Disponível em: .

O que muda com a LGPD — LGPD - Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais | Serpro. Disponível em: .

PACHECO, I. Proteção de Dados: As 5 Tendências que Toda Empresa Brasileira Precisa Conhecer - Data Guide. Disponível em: . ‌

Por Roberta Horn

A Resolução nº 571/2024, de 26 de agosto de 2024, publicada pelo Conselho Nacional de Justiça representa a mais abrangente atualização normativa sobre os atos extrajudiciais desde a Resolução nº 35/2007.

Mais do que modernizar regras, a nova norma reestrutura o papel dos cartórios de notas, amplia a autonomia das partes e consolida um modelo de solução consensual de conflitos que reduz custos, tempo e burocracia, tanto para os cidadãos quanto para o Judiciário.

A resolução inaugura um novo marco jurídico para inventários, partilhas, divórcios, dissoluções e regularizações familiares.

A seguir, apresenta-se uma análise detalhada das principais inovações da norma.

Livre escolha do tabelionato e eficácia plena das escrituras: A Resolução reafirma o princípio da liberdade de escolha do tabelião na seara de direito de família e sucessões, afastando limites territoriais e permitindo que as famílias e advogados optem pelo cartório mais conveniente. Essa medida reforça a uniformidade nacional das escrituras públicas e a confiança depositada na via extrajudicial.

Os atos notariais em inventário, partilha, divórcio, separação de fato e dissolução de união estável, dispensam homologação judicial, mantendo força plena para registro imobiliário, civil e demais atos necessários à materialização das transmissões patrimoniais.

Inventário extrajudicial com herdeiros menores ou incapazes: Uma das principais inovações da Resolução 571/2024 é a possibilidade de realizar inventário extrajudicial mesmo quando há herdeiros menores ou incapazes. Antes, a presença de um incapaz tornava obrigatória a abertura do inventário judicial. Agora, o procedimento pode ocorrer em cartório desde que a partilha seja feita em frações ideais, ou seja, o incapaz deve receber percentuais proporcionais de cada bem, e não um bem específico ou exclusivo. Também é indispensável que o Ministério Público manifeste parecer favorável, atuando como fiscal dos interesses do incapaz, e que não haja qualquer ato de disposição patrimonial em seu nome, como alienações, doações ou transferências.

Essa mudança representa um avanço significativo, pois permite que inventários que antes se estendiam por anos na via judicial sejam concluídos em poucos meses, desde que haja consenso entre os envolvidos.

Alienação de bens do espólio sem autorização judicial: A referida alteração permite que bens do espólio sejam vendidos diretamente em cartório, sem a necessidade de solicitar alvará judicial. A alienação pode ser formalizada por meio de escritura pública, na qual devem constar a discriminação de todas as despesas, dívidas e tributos envolvidos, bem como a destinação do valor obtido para o pagamento das obrigações do espólio. A norma também exige a prestação de garantias adequadas quando a venda for parcelada e determina atenção especial à proteção dos interesses de herdeiros menores.

Essa evolução traz maior agilidade e segurança aos inventários, sendo especialmente útil para viabilizar o pagamento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), quitar dívidas pendentes e garantir a manutenção dos bens do espólio enquanto o procedimento está em andamento.

Inventário extrajudicial com testamento e presença de nascituro: A Resolução 571/2024 também solucionou uma dúvida que perdurava há anos: a existência de testamento não impede a realização do inventário extrajudicial. O procedimento poderá ocorrer em cartório desde que o testamento tenha sido previamente registrado em juízo, com sentença transitada em julgado, ou haja autorização judicial expressa, e todos os herdeiros sejam capazes e estejam de acordo com a partilha.

Tal flexibilização é considerada um dos avanços mais relevantes da nova norma, pois amplia a utilização da via administrativa mesmo em cenários tradicionalmente reservados ao Judiciário.

Além disso, a resolução também regulamenta situações envolvendo nascituro, permitindo que o inventário seja feito extrajudicialmente, desde que os direitos do nascituro sejam integralmente preservados, conforme determina a legislação aplicável.

Divórcio consensual extrajudicial com filhos menores ou incapazes: Outra mudança central é a possibilidade de realizar o divórcio em cartório mesmo quando o casal tem filhos menores. Para isso, é necessário que todas as questões relacionadas à guarda, ao regime de convivência e aos alimentos já tenham sido decididas previamente pelo Judiciário. A escritura deve apenas formalizar o divórcio, sem rediscutir temas que envolvem direitos dos menores.

Essa alteração reduz significativamente o número de ações judiciais voltadas apenas à formalização do divórcio, tornando o procedimento mais rápido, simples e menos oneroso para as famílias

Dissolução de união estável e regularização da separação de fato: A Resolução 571/2024 também moderniza os procedimentos relacionados à dissolução consensual da união estável. O texto torna mais clara e simples a lavratura da escritura, permitindo que o término da relação seja formalizado integralmente em cartório, incluindo partilha de bens, eventuais renúncias e outras obrigações decorrentes do rompimento.

Além disso, a norma regulamenta a escritura pública de separação de fato. Casais que vivem separados há anos, mas nunca formalizaram o divórcio, passam a contar com a possibilidade de declarar oficialmente a separação, fixando a data em que cessou a comunicabilidade patrimonial. Essa formalização previne litígios futuros e traz maior segurança em questões patrimoniais, previdenciárias e pessoais.

Advogado obrigatório e reforço da segurança jurídica: A Resolução 571/2024 reafirma que a participação de advogado é obrigatória em todos os atos extrajudiciais de inventário, partilha, divórcio, separação de fato e dissolução de união estável. A presença do profissional é fundamental para garantir o equilíbrio negocial entre as partes, a segurança jurídica das cláusulas pactuadas e a prevenção de conflitos futuros. O advogado atua não apenas como representante técnico, mas também como orientador das partes durante a construção do acordo, assegurando que a vontade expressa na escritura seja válida, informada e protegida contra vícios.

Além disso, nos procedimentos que envolvem menores ou incapazes, a resolução reforça o papel do Ministério Público como fiscal dos direitos indisponíveis. O MP deve analisar previamente os atos e emitir parecer favorável, garantindo que o interesse do incapaz esteja plenamente resguardado. Essa atuação conjunta, advogado e Ministério Público, fortalece a confiabilidade da via extrajudicial e garante que a celeridade desses procedimentos não comprometa a proteção de direitos sensíveis.

Gratuidade para hipossuficientes: A Resolução 571/2024 mantém e reforça a garantia de gratuidade para pessoas hipossuficientes nos procedimentos extrajudiciais, desde que haja comprovação da condição econômica. Isso significa que indivíduos que não têm condições de arcar com os custos do ato notarial, como emolumentos, taxas e demais despesas, podem solicitar a isenção, permitindo que inventários, partilhas, divórcios e outros atos sejam realizados sem ônus financeiro.

A previsão de gratuidade é especialmente importante porque assegura o acesso igualitário à via extrajudicial, que muitas vezes é mais rápida e menos desgastante do que o processo judicial. Ao garantir que a falta de recursos não seja um obstáculo para regularizar situações patrimoniais ou familiares, a resolução fortalece a função social dos cartórios de notas e promove maior inclusão jurídica. Se necessário, o tabelionato poderá solicitar documentos que comprovem a hipossuficiência, seguindo os critérios estabelecidos pela legislação estadual e pelas normas da Corregedoria.

Impactos práticos da Resolução 571/2024: A Resolução 571/2024 gera impactos práticos imediatos. O principal é a redução do tempo para conclusão de inventários, divórcios e dissoluções de união estável, que deixam de passar por longas etapas judiciais e podem ser finalizados em poucas semanas. A via extrajudicial também diminui custos emocionais e financeiros, por ser mais simples, rápida e menos conflitiva.

A norma reforça a segurança jurídica ao padronizar procedimentos e tornar as regras mais claras, evitando interpretações divergentes entre cartórios. Além disso, amplia o protagonismo dos advogados, que passam a conduzir etapas antes restritas ao Judiciário.

Por fim, o conjunto dessas mudanças contribui de maneira decisiva para desafogar o Poder Judiciário. Ao retirar dos tribunais milhares de atos de natureza meramente administrativa, a resolução permite que os magistrados concentrem seus esforços nas demandas que realmente exigem intervenção judicial, aumentando a eficiência e a qualidade da prestação jurisdicional.

A Resolução 571/2024 do CNJ inaugura um ciclo de modernização profunda dos atos extrajudiciais. Ao viabilizar inventários com menores, autorizar a alienação de bens, permitir divórcios com filhos menores, admitir inventários mesmo na presença de testamento e regulamentar a separação de fato, o novo texto simplifica procedimentos, reduz incertezas jurídicas e fortalece a autonomia das partes, desde que haja consenso entre todos os envolvidos. Mais do que atualizar normas, a resolução consolida a desjudicialização como política pública permanente, trazendo mais agilidade, segurança e eficiência para as famílias e para o sistema de justiça como um todo.

Nós, da CLF Advogados, colocamos nossa experiência à disposição para orientar nossos clientes e aplicar essas mudanças com segurança, agilidade e precisão técnica.

Por Joseane Ramos

A Receita Federal, por meio da Nota Técnica 2025.002-RTC, estabeleceu as novas diretrizes para a Nota Fiscal Eletrônica (NF-e) e a Nota Fiscal de Consumidor Eletrônica (NFC-e), adaptando-as à Reforma Tributária.

As mudanças preparam o sistema fiscal para a introdução da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e do Imposto Seletivo (IS). A fase de testes terá início em 1º de janeiro de 2026.

Principais Alterações na Emissão de Notas Fiscais

Para adequar os documentos fiscais à nova realidade tributária, foram implementadas as seguintes modificações:

• Novos Campos de Tributos: Inclusão de campos específicos para informar os valores de IBS e CBS em cada item da nota.
• Código de Classificação Tributária: Criação de um novo código para classificar a situação tributária de cada produto ou serviço.
• Ajustes de Valores: Introdução de finalidades de emissão específicas, como "nota de débito" e "nota de crédito", para permitir ajustes nos valores dos tributos após a emissão original.
• Novos Eventos: Adição de 19 novos eventos para rastreamento e controle, como comunicação de perdas, alteração na previsão de entrega e destinação final de mercadorias.

Cronograma de Implementação

 A transição para o novo modelo seguirá um cronograma faseado para garantir a adaptação de todos os contribuintes:

• Durante 2025: Os ambientes autorizadores da Receita Federal e das Secretarias de Fazenda estaduais finalizarão a adaptação de seus sistemas.
• Janeiro de 2026: Início da fase de testes. Os contribuintes já deverão emitir as notas fiscais com os novos campos, embora, inicialmente, a ausência dessas informações não impedirá a autorização do documento. O ano de 2026 será focado na adaptação operacional, sem o recolhimento efetivo de IBS e CBS.
• Julho de 2026: Pessoas físicas que se tornarem contribuintes dos novos impostos deverão se inscrever no CNPJ.
• A partir de 2027: As novas regras começarão a produzir efeitos tributários para optantes do Simples Nacional e para os demais contribuintes, conforme o cronograma da reforma.

 Como Preparar sua Empresa e evitar riscos futuros

É fundamental que as empresas iniciem o planejamento para adequar seus sistemas de faturamento às novas exigências. Embora 2026 seja um ano de transição, a adaptação prévia é a melhor estratégia para garantir uma transição tranquila, evitando entraves operacionais e inconsistências que possam gerar passivos fiscais no futuro.

Diante dessas mudanças, orientamos que cada empresa consulte seu contador de confiança para verificar os impactos específicos no seu regime tributário e garantir a correta implementação técnica.

Nosso escritório está à disposição para esclarecer dúvidas e auxiliar sua empresa na análise dos aspectos jurídicos dessa transição, garantindo que todas as decisões estejam alinhadas às novas normas.

Referências:

• Nota Técnica 2025.002 v.1.34 - Publicada dia 04/12/2025, disponível em: https://drive.google.com/file/d/1Gf_AoRrgSaYK2b0Qt96tJlkTQYblrLgh/view?usp=sharing

• Lei Complementar nº 214/2025

Por Patrícia Netto

A due diligence imobiliária é um dos procedimentos mais relevantes para garantir segurança e transparência nas negociações envolvendo imóveis. Trata-se de um processo de análise detalhada, conduzido antes da concretização do negócio, cujo objetivo central é identificar riscos, verificar a real situação do bem e assegurar que a transação ocorra de forma lícita, regular e sem surpresas desagradáveis. No contexto atual, em que as transações imobiliárias se tornaram cada vez mais complexas, realizar uma verificação documental não é apenas uma recomendação, mas uma etapa essencial para proteger tanto compradores quanto investidores.

O processo de due diligence envolve uma investigação minuciosa de todos os aspectos que podem impactar o valor, a segurança jurídica e a viabilidade futura do imóvel. A primeira etapa é o levantamento da documentação registral do imóvel, passo fundamental para obter informações cruciais, como hipotecas, penhoras, usufrutos, cláusulas restritivas e disputas possessórias.

É comum que compradores desavisados descubram, somente após a compra, que o bem possui impedimentos que inviabilizam reformas, dificultam financiamentos ou até mesmo impedem a transferência da propriedade.

A regularidade urbanística é um pilar da due diligence. A análise do alinhamento do imóvel com o plano diretor, zoneamento e legislação edilícia permite verificar se a construção está regularizada e se possui alvará de construção e "habite-se".

Muitas edificações, especialmente as mais antigas, apresentam irregularidades que podem comprometer o uso pretendido. Por isso, torna-se indispensável a avaliação prévia para identificar esses problemas antes da assinatura do contrato, oferecendo clareza sobre a viabilidade da aquisição.

Da mesma forma, é essencial a verificação de aspectos ambientais, especialmente em imóveis rurais, industriais, bem como naqueles localizados no litoral ou em áreas de marinha. Essa análise busca identificar restrições legais, passivos ambientais e obrigações impostas por órgãos reguladores, evitando que o comprador assuma, sem saber, responsabilidades que podem gerar custos elevados ou até mesmo limitar o uso da área que se pretende comprar.

Um dos eixos centrais da due diligence envolve a situação fiscal e tributária do imóvel. Débitos de IPTU, contribuições condominiais e taxas municipais são considerados obrigações propter rem, ou seja, acompanham o imóvel. Caso não identificados previamente, eles recaem sobre o novo proprietário, que passa a ser responsável por tais dívidas, mesmo que anteriores à sua aquisição.

A jurisprudência, especialmente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), é consolidada no sentido de que a responsabilidade por esses débitos é do adquirente. Por isso, a verificação da existência de dívidas ou pendências administrativas é indispensável para evitar que o comprador assuma um passivo inesperado.

Além dos aspectos do imóvel, a verificação abrange a avaliação da situação das partes envolvidas, especialmente do vendedor. A análise de certidões judiciais (cíveis, trabalhistas e fiscais) é crucial para garantir que não existam ações ou dívidas capazes de levar o vendedor à insolvência, o que poderia caracterizar fraude à execução.

Caso o vendedor aliene seus bens e isso o reduza à insolvência, a venda do imóvel pode ser posteriormente questionada e até mesmo anulada, colocando o comprador em situação de extrema vulnerabilidade. A obtenção de certidões negativas é um passo fundamental para demonstrar a boa-fé do adquirente e proteger a validade do negócio.

Somado a tudo isso, um dos grandes benefícios da due diligence é o fortalecimento do poder de negociação do comprador. Munido de informações detalhadas, é possível negociar condições mais favoráveis, exigir regularizações prévias ou solicitar reduções no preço.

Fica claro, portanto, que esse procedimento é uma etapa indispensável e exige conhecimento técnico aprofundado nas áreas registral, tributária, urbanística e ambiental. Diante dessa complexidade, contar com uma assessoria jurídica especializada transcende a ideia de custo e se consolida como um investimento estratégico para a segurança do negócio.

O advogado especialista não atua apenas como um revisor de documentos, mas como um parceiro estratégico que identifica riscos ocultos, interpreta nuances da legislação e da jurisprudência e oferece a clareza necessária para uma tomada de decisão informada. Esse suporte qualificado fortalece o poder de negociação do comprador e garante que a aquisição seja concluída com a máxima proteção jurídica, minimizando riscos e assegurando a integridade do patrimônio para o futuro

Por João Andrei Dias