A aquisição de bens por meio de leilões judiciais representa não apenas um mecanismo essencial para a quitação de créditos e a efetividade da prestação jurisdicional, mas também uma oportunidade estratégica de investimento, permitindo a aquisição de ativos com potencial valorização e, muitas vezes, abaixo do valor de mercado.

 

O pilar central dessa proteção reside na natureza da aquisição. A jurisprudência consolidada, em especial a do Superior Tribunal de Justiça (STJ), classifica a arrematação judicial como uma forma de aquisição originária da propriedade[1]. Isso significa que o bem é transferido ao arrematante livre de quaisquer ônus, gravames ou vínculos jurídicos anteriores que não estejam expressamente ressalvados no edital. Tal característica constitui um dos maiores diferenciais do leilão judicial, pois reduz significativamente riscos sucessórios e passivos ocultos, conferindo maior previsibilidade ao investimento quando comparado à aquisição tradicional no mercado privado.

 

Reforçando essa segurança, o Código de Processo Civil, em seu artigo 903, estabelece que, uma vez assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação se torna perfeita, acabada e irretratável. Essa regra confere uma estabilidade quase absoluta ao ato, determinando que eventuais nulidades ocorridas no processo de execução se resolvam, em regra, em perdas e danos em favor da parte prejudicada, sem o desfazimento da arrematação. E nesses casos a anulação só é admitida em hipóteses excepcionais e por meio de ação autônoma, preservando-se o direito do arrematante de boa-fé.

 

Apesar do vasto trâmite processual até a arrematação, ela pode ser questionada em casos de vícios graves, como por exemplo, a venda por preço vil (inferior a 50% da avaliação) ou a ausência de intimação de sujeitos com direitos sobre o bem, a exemplo de coproprietários. Tais falhas podem levar à nulidade do ato, afetando a aquisição.

 

Como podemos perceber, a proteção legal, não é uma garantia absoluta. É nesse cenário que a due diligence[2] e a assessoria jurídica especializada deixam de ser mera cautela e passam a ser instrumento estratégico de geração de vantagem competitiva, permitindo ao investidor precificar riscos, identificar oportunidades e estruturar um negócio juridicamente sólido. Esta análise inicia com o edital porque ele é a lei do leilão. Uma assessoria especializada vai interpretar a cláusulas e identificar responsabilidades que podem onerar o arrematante. Débitos de natureza propter rem[3], como cotas condominiais, só são transferidos ao adquirente se houver previsão expressa e clara no edital.

 

Com relação e irretratabilidade da arrematação pode ser excepcionalmente afastada. Vícios graves, como a ausência de intimação de um coproprietário (art. 889 do CPC) ou a venda por preço vil, podem levar até a anulação do leilão, e uma due diligence, conduzida por um advogado, investiga na busca de falhas que possam colocar a aquisição em risco.

 

Fora o planejamento jurídico, deve-se observar os custos, já que a arrematação não se resume ao lance. O planejamento deve incluir o imposto de transmissão (ITBI), comissão do leiloeiro, custas de registro e, principalmente, os custos para a imissão na posse, que pode demandar uma ação judicial caso o imóvel esteja ocupado.

 

Em resumo, apesar do sistema jurídico brasileiro oferecer um ambiente seguro e previsível para o arrematante em leilões judiciais, mostra-se necessário o trabalho de assessoria jurídica para efetuar essas diligências prévias necessárias para aquisição do bem e análise minuciosa do edital, evitando ao máximo possíveis nulidades nos processos de arrematação.

 

O preço pode chamar a atenção, mas são as estratégias jurídicas que realmente geram valor transformando a arrematação em um negócio seguro, previsível e tecnicamente estruturado.

Por Roberta Horn

 

[1] "Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação." Superior Tribunal de Justiça - Recurso Especial nº 1.914.902/SP (2021/0003778-1). Relator: Ministro Teodoro Silva Santos, julgado em 09 de outubro de 2024.

[2] https://www.clf.adv.br/publicacao/a-importancia-da-due-diligence-na-compra-de-imoveis:-protecao,-seguranca-e-previsibilidade__28

[3] Obrigação que decorre da titularidade de um direito real, como a propriedade de um imóvel, e acompanha a coisa, independentemente da pessoa que a detém.