Herança não substitui a regularização documental

Receber um imóvel por herança nem sempre significa que o bem está pronto para ser vendido, financiado ou utilizado sem restrições. Em muitos casos, os herdeiros descobrem que a propriedade possui pendências documentais, ausência de atualização registral ou até mesmo negociações realizadas apenas por meio de contratos particulares sem o devido registro imobiliário.

 

Embora a transmissão da herança ocorra automaticamente com o falecimento pelo Princípio da Saisine (Art. 1.784, CC), a propriedade imobiliária somente se consolida juridicamente com o registro da partilha no Cartório de Registro de Imóveis. Essa exigência decorre da regra geral do Art. 1.245 do Código Civil, que estabelece que a transferência da propriedade imobiliária apenas se efetiva mediante o registro do título translativo, evitando que o patrimônio permaneça formalmente em nome do falecido e gere insegurança jurídica.

 

Também é bastante comum que bens herdados apresentem entraves que vão além da sucessão, como a quebra da cadeia dominial. Isso ocorre quando o imóvel possui registros interrompidos por “contratos de gaveta” ou escrituras não levadas a registro, o que fere o Princípio da Continuidade Registral (Art. 195 e 237 da Lei 6.015/73).

 

Além disso, a existência de construções ou reformas não averbadas cria um descompasso entre a realidade física do imóvel e sua matrícula, impedindo a plena disponibilidade do bem e dificultando processos de venda ou financiamento até que a situação administrativa seja sanada.

 

Os principais riscos da irregularidade imobiliária

A ausência de adequação documental pode trazer consequências significativas aos sucessores. Um dos principais problemas está relacionado à dificuldade de venda do imóvel. Instituições financeiras não aprovam financiamentos para imóveis irregulares, o que reduz consideravelmente o número de compradores interessados e compromete o valor de mercado do bem.

 

Propriedades sem documentação regularizada também sofrem desvalorização patrimonial justamente pela insegurança jurídica envolvida. Além disso, vendas realizadas de forma informal podem gerar questionamentos futuros por outros herdeiros, credores ou terceiros interessados.

 

Outro aspecto importante envolve o risco de disputas judiciais. A falta de formalização documental pode ocasionar conflitos familiares, discussões sobre posse e propriedade, ocupações irregulares e até ações de usucapião por terceiros.

Também merece atenção a questão tributária. Em diversos estados, o atraso na abertura do inventário pode gerar multa sobre o ITCMD, além de juros e encargos que aumentam significativamente o custo do procedimento.

 

Como funciona a regularização do imóvel herdado?

O trâmite de formalização normalmente envolve duas etapas fundamentais: o inventário e o registro imobiliário.

 

O inventário é o procedimento responsável por formalizar a transferência dos bens deixados pelo falecido aos sucessores. Atualmente, a via extrajudicial, realizada diretamente em cartório, destaca-se como a opção mais célere e menos burocrática, exigindo fundamentalmente o consenso entre todos os interessados e a assistência de um advogado.

 

Embora a regra geral do Código de Processo Civil (Art. 610, §1º) mencione a necessidade de herdeiros maiores e capazes, essa possibilidade foi recentemente ampliada. Com a Resolução nº 571/2024 do CNJ, passou a ser permitida a via extrajudicial mesmo com herdeiros menores ou incapazes, desde que haja consenso e que a parte ideal de cada bem destinada a eles seja integralmente preservada. Nesses casos, a escritura pública será submetida à manifestação do Ministério Público e, havendo qualquer indício de prejuízo ou divisão injusta, o procedimento deverá ser remetido à via judicial.

 

Contudo, muitas pessoas acreditam que a conclusão do inventário encerra toda formalização jurídica do imóvel, o que não corresponde à realidade jurídica. A propriedade imobiliária somente é efetivamente transferida após o registro da escritura pública de inventário ou do formal de partilha na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis. Somente após essa etapa os herdeiros passam a constar oficialmente como proprietários do bem perante terceiros.

 

Situações que exigem atenção especial

Alguns cenários demandam um olhar ainda mais técnico, pois envolvem entraves que ultrapassam o processo sucessório tradicional.

 

Se o falecido detinha apenas a posse, a regularização pode ocorrer via usucapião ou adjudicação compulsória. Esta última é indicada para promessas de compra e venda quitadas em que o vendedor faleceu ou se recusa a outorgar a escritura definitiva.

 

Os artigos 216-A e 216-B da Lei nº 6.015/73 autorizam o processamento extrajudicial de ambos os institutos. Para a adjudicação, o procedimento exige o contrato, a prova de quitação, a caracterização do inadimplemento e a ata notarial.

 

A via extrajudicial proporciona maior agilidade à consolidação da propriedade pelos herdeiros diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis, desde que preenchidos os requisitos legais e com a devida assistência de um advogado.

 

Também é bastante comum que o terreno esteja regularizado, mas a construção realizada no local não tenha sido averbada na matrícula do imóvel. Nessas situações, torna-se necessário regularizar a edificação perante o município e posteriormente realizar a averbação da construção no Registro de Imóveis.

 

Essas providências são fundamentais para assegurar que o registro imobiliário reflita a realidade física e jurídica da propriedade.

 

A importância da regularização patrimonial

Regularizar um imóvel recebido por herança representa muito mais do que cumprir uma exigência burocrática. A regularização proporciona segurança jurídica aos herdeiros, protege o patrimônio contra litígios futuros e contribui para a valorização do imóvel no mercado.

 

Além disso, imóveis devidamente regularizados possuem maior facilidade para venda, financiamento bancário, utilização como garantia e planejamento sucessório das próximas gerações.

 

A regularização também evita entraves futuros e garante maior tranquilidade para toda a família na administração e disposição do patrimônio herdado.

 

Conclusão

A regularização patrimonial de bens recebidos por herança é uma medida essencial para preservar o patrimônio familiar e evitar problemas jurídicos futuros. Cada situação exige análise individualizada, especialmente quando existem pendências registrais, ausência de escritura, construções irregulares ou conflitos sucessórios.

 

Por isso, contar com assessoria jurídica especializada é fundamental para identificar o melhor caminho, conduzir os procedimentos necessários e garantir segurança em todas as etapas da regularização imobiliária e sucessória.

Por Joseane Ramos