Comprar um imóvel costuma ser um dos passos mais importantes na vida de qualquer pessoa ou empresa, mas a preocupação com possíveis "problemas escondidos" sempre acompanha esse momento.

 

A segurança jurídica nas transações imobiliárias repousa sobre o Princípio da Publicidade, cujo instrumento máximo é a matrícula do imóvel.

 

No Brasil, vigora a máxima de que "o que não está no registro, não está no mundo". A lógica é simples: aquilo que não está devidamente registrado não pode produzir efeitos plenos perante terceiros de boa-fé. A matrícula imobiliária, portanto, não é mera formalidade administrativa, mas verdadeiro mecanismo de estabilidade das relações patrimoniais.

 

A controvérsia surge quando um imóvel é alienado sem qualquer averbação de penhora, indisponibilidade ou ação judicial na matrícula. E são nessas hipóteses, que se torna indispensável refletir sobre o papel da boa-fé objetiva nas relações negociais.

 

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) também já bateu o martelo sobre esse assunto por meio da Súmula nº 375. O entendimento é que, para se falar em fraude e tentar anular uma venda, ou existe o registro da penhora na matrícula, ou o credor terá que provar, de forma indiscutível, que o comprador agiu de má-fé e sabia da dívida.

 

 

            Mais do que isso, no julgamento do Tema Repetitivo 243, o STJ confirmou que, se a matrícula estiver livre de anotações, a boa-fé de quem compra é presumida.

 

Sob essa perspectiva, ganha especial relevância o princípio da concentração dos atos na matrícula, fortalecido pela Lei nº 13.097/2015, em especial em seu art. 54[1]. A referida legislação consolidou importante diretriz voltada à proteção da confiança do adquirente, estabelecendo que situações jurídicas capazes de restringir ou comprometer direitos reais sobre imóveis devem estar concentradas na matrícula para produzirem efeitos perante terceiros. Sob essa ótica Caroline Feliz Sarraf Ferri observa que:

 

“Princípio da concentração: reforçado pela Lei n. 13.097 de 2015, determina que todas as informações pertinentes ao imóvel ou aos direitos do titular devem ser registradas na matrícula correspondente” (Ferri, 2024, p. 89).

 

A preservação da confiança no sistema registral é fundamental para a circulação patrimonial e para o desenvolvimento das relações econômicas. Sem previsibilidade e estabilidade, o risco jurídico das transações imobiliárias se amplia significativamente.

 

O ordenamento jurídico brasileiro, em diversas hipóteses, resolve essas controvérsias por meio de indenização por perdas e danos, preservando o direito de reparação daquele que sofreu prejuízo em razão da invalidade do negócio.

 

São nessas situações que a atuação jurídica preventiva assume papel essencial. A análise técnica da documentação, da publicidade registral e da situação patrimonial pode ser determinante para reduzir riscos e assegurar maior proteção às operações imobiliárias.

 

No Direito Imobiliário, a propriedade não nasce do contrato ela nasce, efetivamente, do registro.

Por Roberta Horn