Toda a relação humana no Brasil está, de alguma forma, permeada com o pagamento de tributo, independentemente da natureza. Desde o simples consumo de energia elétrica ou de água, até operações econômicas mais complexas, há sempre a incidência de impostos, taxas ou contribuições.

 

Com a relação de transmissão de bens imóveis, popularmente conhecida como “compra e venda”, não poderia ser diferente.

 

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), previsto pela Constituição Federal no artigo 156, inciso II, é um tributo de competência municipal que incide sobre a transferência onerosa, isto é, mediante pagamento, de bens imóveis ou de direitos a eles relativos, realizada entre pessoas vivas.

 

A alíquota do ITBI é estabelecida por cada município, geralmente variando entre 2% a 6% sobre o valor da transação. Não se trata, portanto, de uma alíquota uniforme em todo o território nacional, mas sim definida por meio de legislação específica como o Código Tributário Municipal.

 

Ocorre que, por se tratar de um imposto de competência municipal, tanto a definição da base de cálculo quanto a cobrança são realizadas pelo próprio ente tributante.

 

Essa concentração de funções abre espaço para abusos, sobretudo quando o município, de forma unilateral, desconsidera o valor declarado na negociação e impõe, por meio de arbitramento, o pagamento do ITBI em montante superior, sob o argumento de que corresponderia ao “valor venal de referência”.

 

Contudo, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis deve incidir sobre o valor da transação efetivamente ocorrida, e não sobre o valor de referência arbitrado pelo Município que, não ocasionalmente, nunca é inferior ao valor indicado pelo contribuinte.

 

A título exemplificativo, considera-se os seguintes exemplos:

 

No primeiro exemplo, consideramos que um imóvel foi adquirido pelo valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), conforme escritura pública. Todavia, o Município arbitrou como valor referência o montante de R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais), aplicando a alíquota de 2%. Assim, enquanto o valor correto do ITBI, calculado sobre o preço efetivo da transação, seria de R$ 10.000,00 (dez mil reais), o fisco municipal exigiu o pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), gerando uma cobrança indevida no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

 

Em uma segunda operação exemplificativa, consideramos que o imóvel foi adquirido pelo valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), mas o Município arbitrou como base de cálculo o valor de R$ 1.000.000,00, também aplicando a mesma alíquota de 2%. Nessa hipótese, o ITBI devido seria de R$ 12.000,00, contudo o contribuinte foi compelido a recolher R$ 20.000,00, resultando em um pagamento a maior de R$ 8.000,00, igualmente sujeito à restituição.

 

Desse modo, aplicar o chamado “Valor Venal de Referência”, traz, somente vantagens ao Município, na medida que serve para justificar o arbitramento de valor superior àquele indicado pelo adquirente como sendo o real para a negociação, acarretando ônus excessivo ao contribuinte, que se vê obrigado a pagar um tributo calculado sobre uma base de cálculo artificialmente elevada e  que serve apenas para alavancar a arrecadação municipal.

 

Nesse sentido, diante das costumeiras decisões travadas no judiciário brasileiro, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou, por meio do Tema 1.113, entendimento no sentido de que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor efetivamente pactuado na transação imobiliária e, caso este seja inferior ou discrepante com o valor real de mercado, cabe ao Município, por meio de processo administrativo, observando o princípio do contraditório, comprovar eventual fraude.

 

Esse posicionamento do Tribunal da Cidadania é fundamental para a proteção do contribuinte e para a garantia da segurança jurídica, pois inibe práticas arrecadatórias abusivas e reafirma os princípios constitucionais da legalidade tributária, capacidade contributiva e razoabilidade.

 

Diante desse cenário, o contribuinte que, nos últimos 05 (cinco) anos recolheu o ITBI com base em valor arbitrado pelo município, em desconformidade com o entendimento consolidado pelo STJ, possui o direito de pleitear a restituição dos valores pagos indevidamente, devidamente corrigidos. Essa possibilidade decorre não apenas do princípio da legalidade tributária, mas também do dever estatal de reparar cobranças indevidas, assegurando equilíbrio na relação fisco-contribuinte. Assim, a restituição se apresenta como instrumento essencial para desestimular práticas arrecadatórias abusivas e reafirmar a supremacia da Constituição e da jurisprudência sobre a voracidade fiscal dos entes municipais.

 

Por Lucas Lamberti.